浙江徐桂元律师:购买特殊性质房屋时应注意的问题(2023已更新(今日/法治大讲堂)

在二手房交易市场中，除了普通商品住房以外，购房者还经常会遇到央产房、经济适用房、已购公房、公司产权房等特殊性质的房屋。因其与普通商品住房的性质有差异，所以，购买和过户过程与普通商品住房也不尽相同。

【案例】

2012年6月，买房人刘女士在A中介公司的居间下与房屋出售人顾先生签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定刘女士购买顾先生位于北京市海淀区志强园一套已购公有住房。房屋价款130万元;该房屋家具、家电装修及配套设施作价63万元，总计193万元。

签完约之后，A中介公司通知房屋产权人其所售房屋系中央在京单位已购公房，即央产房,需要办理上市审批手续，才能完成交易过户，但房屋产权人称购买人刘女士未按合同约定在面签时支付首付款，所以不同意办理央产上市审批证明。双方为此发生争议，无奈之下，买房人刘女士于2012年11月2日向出售人邮寄《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>的通知》。要求解除房屋买卖合同，返还购房定金5万元，并支付违约金38.6万元。

最终，一审法院认定，解除刘女士与顾先生签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》;顾先生返还购房定金5万元并按照房屋总价款百分之二十的约定向刘女士支付违约金38.6万元。

【专家解析】

不少已购公房、央产房地段好、交通便利、社区成熟、教育环境优越，但不少购房者对于什么样的房子是央产房并不清楚，也并不知道它与普通的商品房交易流程有什么不同，因此需要更为谨慎。

所谓央产房，全称是中央在京单位已购公房，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产。

央产房有几个上市交易的条件：第一，原产权单位已经建立住房档案;第二，已经取得房屋产权证;第三，有超标情况但已在原产权单位作过超标处理;第四，不属于国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房。或者直接去央产房交易办公室领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经交易办公室核准后，即可办理上市交易手续。

需要特别注意的是，凡属超标而未处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。同时，央产房上市还要符合有关住房档案和买卖合同的规定。出售人没有建立住房档案的，应补建住房档案后方可上市出售。出售人上市出售时应提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同，无法提交的可以按房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。

【延伸】

经济适用房也区别于一般性质商品房，是一种具有社会保障性质的政策性住房。按照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，也就是说，购房人购买经济适用房不满5年，按照政策要求，禁止将房屋转让给他人。

同时，购买经济适用房满5年的，购房人上市转让经济适用房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。即，购房人将已购满5年经济适用房转让给他人的，政府可优先回购，一般政府放弃回购的，需要出具《放弃优先回购证明》方可办理后续上市交易手续，同时应向政府交纳土地收益等相关价款。

而已购公房又称房改房，通俗点说，已购公房是具有特殊性质的交易房屋类型之一，职工享受房改政策所给予的优惠，以福利分房形式分配房产(仅可享受一次)，并以有关部门指定的价格购买房屋，个人拥有全部产权或者部分产权。

具体而言，已购公房分为两类，一类为按照成本价购买的已购公房，另一类为按照标准价(优惠价)购买的已购公房。购买价格的高低将决定已购公房是否可以直接上市出售以及所补缴的土地出让金的金额标准。

购房者在购买过程中应区分不同性质的房屋，并问清楚业主和中介公司相关交易细节，以避免产生不必要的纠纷。