浅述地役权的相关法律规定

    地役权是一种古老的用益权，是为自己土地的便利而使用他人土地的权利。地役权是土地所有人、土地作用权人，农村土地承包经营权人，宅基地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。在地役权关系中，为自己土地的便利而使用他人土地的一方称为地役权人，将自己的土地供他人使用的一方称为供役地人；因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。

    相邻关系与地役权均是为了自己不动产使用方便而利用他人不动产，但是二者各自具有调整范围。具体而言，相邻关系是指两个或者两个以上相邻不动产的所有人或者使用人，在行使占有、使用、收益和处分权利时发生的权利义务关系。相邻关系规定的是相邻不动产所有人或者使用人间的最主要、最基本的关系，法律提供最低限度的保护，因此均属强制性规范，非当事的特别约定。地役权通过约定设立，地役权通常是有偿的，而相邻关系是无偿的。例如，某工厂为方便去高速公路通行。与相邻某公司约定，工厂人员有权借公司道路通行，每年支付三万元。某工厂与某公司之间形成的就是地役权。因为某工厂欲走高速路方便的通行权，并非相邻不动产使用人之间最基本的利用关系，因此，法律不会进行强制保护。工厂欲获得此种通行权，只能通过与公司进行约定，并给予公司一定的费用。故工厂获得的权利不属于相邻关系的范畴，而属于地役权。地役权虽然是一种独立的权利，并非需役地所有权或者使用权的扩张，但是仍应与需役地的所有权或者使用权同命运，这是地役的从属性。我国《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”例如，某建筑公司与某工厂约定：为满足公司开发商业写字楼观景的需要，公司向工厂支付500万元，工厂在30年内不在自己工厂厂区内建造10米以上的建筑。公司将全部写字楼售出两年后，工厂在自己的厂区建造了一栋12米高的工人宿舍楼。双方因此争执不下，写字楼的业主是否有权请求工厂拆除超过10米的建筑呢？本案中，公司与工厂约定：“为满足公司开发商业写字楼观景的需要，公司向工厂支付500万元，工厂在30年内不在自己工厂厂区内建造10米以上的建筑。”可知，公司为了满足自己的写字楼观景的需要，跟工厂签订了地役权合同。公司在将作为需役地的全部写字楼售出后，作为受让人的写字楼业主，享有了地役权。工厂作为该地役权的义务人，应当按照合同的内容，在30年内不在自己厂区建造10米以上的建筑。故写字楼的业主有权向人民法院起诉。要求工厂拆除厂区内超过10米的建筑物。

    在审判实践中，应注意以下几点问题：第一，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权也不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。第二，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。第三，土地上已设立土地经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。第四，需役地权利人死亡时，需役地的权利既然由继承人继承，则其地役权亦当然由其继承人继承。但该通过继承取得的地役权，非经登记，不得处分。

    （作者单位：黑龙江省密山市人民法院）

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