三亚市中南实业开发公司诉三亚市人民政府土地纠纷一案

　　法定代表人陈庆贤，总经理。

　　委托代理人何　壮，海南坤和律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）三亚市人民政府，住所地三亚市新风路１号。

　　法定代表人陆志远，市长。

　　委托代理人潘天雷，三亚市国土环境资源局干部。

　　被上诉人（原审被告）三亚市住房保障与房产管理局，住所地三亚市河东路。

　　法定代表人李洪海，局长。

　　委托代理人关少凰，海南邦威律师事务所律师。

　　委托代理人白静，海南邦威律师事务所律师。

　　原审第三人辽宁煤炭工业南方实业总公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区永安街２号。

　　法定代表人于文礼，总经理。

　　委托代理人律振杰，公司职员。

　　委托代理人陈海蓉，海南天皓律师事务所律师。

　　原审第三人三亚泰林实业有限公司，住所地三亚市西河西路金河公寓１１楼。

　　上诉人三亚市中南实业开发公司（以下简称中南公司）因其诉被上诉人三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）、三亚市住房保障与房产管理局（以下简称三亚市房产局）、原审第三人辽宁煤炭工业南方实业总公司（以下简称辽宁煤炭公司）、三亚泰林实业有限公司（以下简称泰林公司）颁发国有土地使用证、房屋所有证的土地房产行政管理纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（２００７）三亚行初（重）字第１号行政判决，于２００８年１月９日通过海南省三亚市中级人民法院向本院提起上诉。本院于２００８年２月２５日立案受理，依法组成合议庭，并于２００８年５月１４日在本院第二审判庭公开开庭审理。上诉人中南公司的委托代理人何壮，被上诉人三亚市政府的委托代理人潘天雷，被上诉人三亚市房产局的委托代理人关少凰，原审第三人辽宁煤炭公司的委托代理人律振杰、陈海蓉到庭参加诉讼。原审第三人泰林公司经公告送达未到庭。本案报经最高人民法院批准，延长审理期限两个月，现已审理终结。

　　原审判决查明：１９９７年４月１１日，海南南海三亚实业开发公司（以下简称南海公司）与泰林公司签订《房产转让合同》，由南海公司将其之前向吴俊儒购买的座落于三亚市河东区港门上村东二路二巷的一栋楼房转让给泰林公司。泰林公司付清购房款后，又将该楼房以７０８万元价款抵债给辽宁煤炭公司。尔后，为办理房产变登记，辽宁煤炭公司向原市土地房产管理局提交了《房地产转让申请书》、《房地产转让申请审批表》、委托陈木亮办理有关变过户手续的《委托书》及其与吴俊儒签订的《房产转让合同》等相关申请资料。市土地房产管理局经审核，确认该房产转让无异议，并经报市政府审批同意变登记后，于１９９７年４月２０日将原登记在吴俊儒名下，土地使用权证号为河东国用（１９９７）字第００５０号及房屋所有权证号为三私房证字第２５２６号的房产变登记在辽宁煤炭公司的名下，变后的土地使用权证号为河东国用（１９９７）字第００５１号（以下简称００５１号土地证），房屋所有权证号为三公房证字第１３０４号（以下简称１３０４号房产证）。２００５年３月１６日换证时两证合并登记为三土房（２００５）字第１１１４号土地房屋权证，该两证被依法注销。中南公司于２００６年４月２１日提起诉讼，请求：撤销００５１号土地证和１３０４号房产证。三亚市中级人民法院于２００６年１１月２１日作出（２００６）三亚行初字第９号行政判决，撤销００５１号土地证和１３０４号房产证、以及由二证换发的１１１４号土地房屋权证。辽宁煤炭公司不服，提起上诉，海南省高级人民法院于２００７年５月２２日作出（２００７）琼行终字第０１６号行政裁定，撤销原判、发回重审。

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　　另查，南海公司、泰林公司购买本案争议楼房后，均未办理房屋产权变登记，该楼房产权一直登记在吴俊儒名下。

　　原审判决认为：根据我国《土地管理法》第十二条、《城市房地产管理法》第五十九条、六十条第三款及《土地管理法实施条例》第六条等相关房地产管理法律法规规定，土地使用权和房屋所有权的变都应当进行依法登记。未经登记，不发生物权变动的法律效力。本案争议楼房虽然实际在吴俊儒与南海公司、泰林公司之间历经几次转让，最后才转让给辽宁煤炭公司，但因南海公司和泰林公司购买该楼后，未依法向土地、房屋管理部门申请办理产权变登记，该楼房产权的转让并未发生法律效力。因此，三亚市政府、房产局根据辽宁煤炭公司申请办理该楼房的产权变登记时，依据档案登记情况认定该楼房产权人为吴俊儒，并在审查确认吴俊儒与辽宁煤炭公司提交的《房地产转让申请书》、《房产转让合同》及身份证复印件等申请资料符合法律规定的形式要求后，同意办理该楼房的过户登记，已尽了必要的合理注意义务，符合法律规定。

　　中南公司主张泰林公司转让争议楼房给辽宁煤炭公司是公司法定代表人唐晓东个人行为，辽宁煤炭公司提交的《房产转让合同》等申请办证资料是虚假资料，被告未经认真审查办理该房产的变登记，违反法律规定，也侵害了中南公司的合法权益。因泰林公司是独立核算的企业法人，有权处置本公司财产。在南海公司与泰林公司签订的《房产转让合同》及该两公司与辽宁煤炭公司三方签订的《付款合同》上，泰林公司加盖了公司公章，其转让本案争议楼房产权给辽宁煤炭公司的行为应视为公司法人行为。鉴于该楼房一直登记在吴俊儒名下，辽宁煤炭公司为办理变登记与吴俊儒签订《房产转让合同》，并未侵害泰林公司合法权益。中南公司作为泰林公司股东对该房产转让行为有异议，是泰林公司内部股东权益纠纷，不能以此对抗行政机关的颁证行为，且该股权纠纷也不属于行政审判权限范围。辽宁煤炭公司申请办证的《房地产转让申请书》、《委托书》及其与吴俊儒的《房产转让合同》上的公章虽经鉴定与该公司另一民事诉状上所盖的公章不一致，但辽宁煤炭公司事后对这几份材料上的公章效力给予了追认，因此，这几份材料应视为辽宁煤炭公司作出，不能因公章的形状差异判定其是冒充辽宁煤炭公司法人行为的虚假资料。另据法院向吴俊儒的儿子吴涛调查，其并未否认该房产转让合同的真实性。因此，中南公司主张颁发００５１号土地证和１３０４号房产证的行为违法，没有充分依据。

　　关于中南公司的诉讼主体资格问题。虽然该公司在２００１年已被工商行政管理机关依法吊销了企业法人营业执照，但未依法进行清算。根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（法经【２０００】２４号函）的规定，企业被吊销营业执照后，该企业法人仍应视为存续，可以以自己名义进行诉讼。因此，中南公司认为本案两被告将实际属于泰林公司的争议楼房过户给辽宁煤炭公司，侵犯了其作为泰林公司股东的合法财产权益，可以以原告身份提起本案诉讼。

　　辽宁煤炭公司以董事委派书为依据，主张中南公司提起本案诉讼已超过法定起诉期间。因该委派书不能有效证明中南公司当时必然知道房产转让一事，且三亚市政府、房产局表示不主张诉讼时效的问题，故不认定中南公司提起本案诉讼已超过法定起诉期限。

　　综上所述，三亚市政府和三亚市房产局向辽宁煤炭公司颁发００５１号土地证及１３０４号房产证的具体行政行为依据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序，但鉴于该两证已被注销，不适宜判决维持，故应驳回中南公司要求撤销两证的诉讼请求。遂根据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回中南公司的诉讼请求，案件受理费１００元由中南公司负担。

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　　中南公司上诉称：一、在办证过程中，辽宁煤炭公司存在捏造事实的行为。１、辽宁煤炭公司使用私盖印章签订合同，办理产权手续。１９９７年４月１１日，泰林公司与南海公司签订了《房产转让合同》，向南海公司购买该房产。但是，同年４月１９日，泰林公司法定代表人唐晓东擅自以公司的名义与南海公司及辽宁煤炭公司签订了《付款合同》，约定由泰林公司付款１０８万元，将该房产过户到辽宁煤炭公司名下，在该付款合同上辽宁煤炭公司使用私刻印章参与签约。然后，辽宁煤炭公司又使用私刻印章办理产权登记手续。２、辽宁煤炭公司捏造交易行为。在签订《房产转让合同》和《付款合同》后，泰林公司以自有资金向南海公司支付了购房款，而辽宁煤炭公司未支付任何购房款。辽宁煤炭公司为回避产权过户时的法律问题，１９９７年４月底，使用私刻公章与吴俊儒签订虚假的房屋转让合同，捏造交易行为，欺瞒办证机关。　　　　　二、两被上诉人未尽审查义务。两被上诉人在给辽宁煤炭公司办理相关产权登记审查中，疏于履行职责，未对辽宁煤炭公司使用印章的真实性、合法性予以审查，错误向该公司颁发相关产权证书，损害中南公司的合法权益。三、原审判决未能依法保护中南公司的合法权益。原审判决在查清辽宁煤炭公司存在办理房产证和土地证过程中私刻印章、捏造交易事实、欺骗政府部门给其发证的情况下，仍然错误裁判维持被上诉人的错误行政行为，驳回中南公司的诉讼请求，损害了中南公司的合法权益。故请求：一、撤销海南省三亚市中级人民法院（２００７）三亚行初（重）字第１行政判决；二、撤销００５１号土地证和１３０４号房产证。

　　被上诉人三亚市政府答辩称：一、本案的争议楼房产权原来一直登记在吴俊儒名下，他是该房的所有权人。三亚市政府根据双方之间的转让协议办理过户颁证手续，事实清楚，程序合法。二、南海公司、泰林公司及吴俊儒之间的转让行为属于民事行为不属于行政诉讼审理的范畴，由于未在土地房产部门进行登记，无法与行政机关的发证行为联系起来。行政机关的发证行为与民事转让行为没有任何联系，也不需要负任何责任。请求驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人三亚市房产局的答辩意见与三亚市政府的意见一致。

　　原审第三人辽宁煤炭公司在庭审陈述称：对于中南公司所提出的私刻公章问题，辽宁煤炭公司全部认可这些公章。原审判决认定事实清楚，请求予以维持。

　　二审庭审过程中，各方当事人对于原审判决认定的事实均表示无异议，本院予以确认。

　　本院认为：泰林公司的股东中南公司主张泰林公司的法定代表人唐晓东以公司资产抵偿其个人所欠辽宁煤炭公司债务，侵犯其合法权益，据此请求撤销三亚市政府、房产局给辽宁煤炭公司所颁发的土地房产证件，并提供了１９９７年４月１１日南海公司与泰林公司签订的《房产转让合同》、１９９７年４月１９日南海公司、泰林公司、辽宁煤炭公司签订的《付款合同》、１９９６年１２月１０日辽宁煤炭公司与珠海泰林公司签订的《关于以三亚市房产抵欠债款的协议》、珠海泰林公司的工商登记资料等证据。但是，由于《房产转让合同》及《付款合同》均加盖泰林公司的公章，且有中南公司派往泰林公司的董事陈少辉签字，这两份证据尚不能证明签订上述合同的行为系唐晓东个人的行为；珠海泰林公司的工商登记资料仅能说明该公司的总经理为唐晓东，不能直接证明抵偿债务问题；关于《关于以三亚市房产抵欠债款的协议》，首先，从其签订时间来看，是在１９９６年１２月１０日，而南海公司与泰林公司签订《房产转让合同》的时间是在１９９７年４月１１日，泰林公司购买涉案房产是在该协议签订之后。其次，该抵债协议所抵债务是本金１７３０万元，加上利息共２０３０万元，而本案中，各方当事人对涉案楼房抵偿辽宁煤炭公司的债务７０８万元这一事实均无异议。再次，从该抵债协议所涉及的楼房面积来看，两栋楼房的面积分别为３３１６平方米与１９２０平方米，均与涉案楼房面积（合同约定为１３６０平方米，登记面积为１３１９平方米）有较大差距，因此，该抵债协议与本案涉案房产没有关联性，亦不能作为认定本案事实的依据。故中南公司的上述主张没有充分证据证明，本院不予支持。至于中南公司提出的辽宁煤炭公司在办证材料上所盖公章的真实性问题，因辽宁煤炭公司自身并未对此提出异议，未否认该公章的效力，故中南公司据此提出的颁证效力问题亦不能成立。三亚市政府、房产局在辽宁煤炭公司申请办理该楼房的产权变登记时，依据档案登记情况认定该楼房产权人为吴俊儒，并在审查确认吴俊儒与辽宁煤炭公司提交的《房地产转让申请书》、《房产转让合同》及身份证复印件等申请资料符合法律规定的形式要求后，给予办理该楼房的过户登记，已尽了必要的合理注意义务。原审判决驳回中南公司的诉讼请求正确。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

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　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币５０元由上诉人中南公司负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　钱　冰

代理审判员　王　　华

代理审判员　王立峰

二○○八年八月八日

书　记　员　石　磊

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