本案中的房屋所有权是否发生转移

案情介绍

王某(男)与李某(女)系同事，1996年登记结婚，夫妻感情一直很好。由于，近年来当地房产价格一直看涨，2004年两人经商量后购买了一套新开发的商品房用于投资。商品房的买卖合同是李某签订的，后来办理房屋产权证时只登记了李某一人的名字。由于当时夫妻感情尚好，王某也未在意。2007年起，两人发生矛盾并一直闹离婚，此事在两人单位也闹得沸沸扬扬，同事们都知到。2007年11月李某隐瞒王某将商品房卖给了同事张某，并办理了房产过户手续。2007年12月，两人准备协议离婚，在分割财产时，王某才得知商品房已经被李某卖掉。于是李某立即向法院提起诉讼，请求法院判决李某与张某之间房屋买卖合同无效。

案情分析

[分歧]

本案审理过程中，就李某与张某之间房屋买卖合同是否有效?存在以下几种意见：

意见一：李某与张某之间房屋买卖合同有效。根据我国《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转李某与张某之间房屋买卖合同有效让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，本案中的房屋虽原属王某与李某的夫妻共同财产，但却登记在李某一人的名下，因此在对外界而言，房屋就视为李某的个人财产。李某与张某之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且房屋产权已经登记过户，发生了物权转移的效力。张某是善意取得该房屋所有权。本案中的情形完全符合《物权法》的有关规定。故李某与张某之间房屋买卖合同有效，房屋所有权已经发生转移。

意见二：李某与张某之间房屋买卖合同无效。根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，即婚姻关系存续期间购买的房产虽然登记在一方名下，但仍属夫妻共同财产，一方无权擅自买卖。尽管根据2007年10月1日起新施实的《物权法》的相关规定，也不能确认李某与张某之间房屋买卖合同有效。因为根据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定。李某与张某之间房屋买卖合同有效的条件是张某必须是善意的取得。那么张某是否是善意取得该房屋所有权呢?从本案中查明的案情可以看出，虽然房屋产权证虽只登记了李某一人的名字，但根据我国《婚姻法》的规定，仍属于夫妻共同财产，在王某与李某两人发生矛盾并一直闹离婚时，李某隐瞒王某出卖房屋，很明显是要转移夫妻共同财产。而根据法院审理查明的事实，张某作为王某与李某的同事，对这些都非常清楚，但仍他与李某签订了房屋买卖合同并办理了房屋产权过户手续。因此张某并不是善意取得该房屋所有权。故李某与张某之间房屋买卖合同无效，张某不能取得该房屋的所有权。

笔者同意第二种意见。

判决结果

李某与张某之间房屋买卖合同无效。根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，即婚姻关系存续期间购买的房产虽然登记在一方名下，但仍属夫妻共同财产，一方无权擅自买卖。尽管根据2007年10月1日起新施实的《物权法》的相关规定，也不能确认李某与张某之间房屋买卖合同有效。因为根据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定。李某与张某之间房屋买卖合同有效的条件是张某必须是善意的取得。那么张某是否是善意取得该房屋所有权呢?从本案中查明的案情可以看出，虽然房屋产权证虽只登记了李某一人的名字，但根据我国《婚姻法》的规定，仍属于夫妻共同财产，在王某与李某两人发生矛盾并一直闹离婚时，李某隐瞒王某出卖房屋，很明显是要转移夫妻共同财产。而根据法院审理查明的事实，张某作为王某与李某的同事，对这些都非常清楚，但仍他与李某签订了房屋买卖合同并办理了房屋产权过户手续。因此张某并不是善意取得该房屋所有权。故李某与张某之间房屋买卖合同无效，张某不能取得该房屋的所有权。

相关法规

根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，即婚姻关系存续期间购买的房产虽然登记在一方名下，但仍属夫妻共同财产，一方无权擅自买卖。尽管根据2007年10月1日起新施实的《物权法》的相关规定，也不能确认李某与张某之间房屋买卖合同有效。因为根据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定。

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