严某某与高某某买卖合同纠纷一案

案情介绍

严某某与高某某买卖合同纠纷一案，上海市普陀区人民法院于2005年7月13日作出(2005)普民三(民)初字第2047号民事判决。严某某不服提起上诉，本院于2005年12月19日作出(2005)沪二中民二(民)终字第1645号民事判决，已经发生法律效力。2007年4月6日，上海市人民检察院作出沪检民行抗字(2007)15号民事抗诉书，向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于2007年4月29日作出(2007)沪高民一(民)抗字第12号案件移送函，将本案交由本院审理。2007年5月29日，本院作出(2007)沪二中民二(民)抗字第6号民事裁定，决定中止原判决的执行，另行组成合议庭对本案进行再审。本案现已审理终结。

案情分析

原一审查明，2005年4月1日，高某某、严某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，主要约定内容为：高某某向严某某购买本市普陀区清峪路81弄103号603-4室房屋，转让价款为53万元，高某某于2005年4月1日支付5万元定金，同年4月8日前拿到产证后支付11万元，5月8日前放贷后支付36万元，双方如有一方违约，则应支付违约金5万元。签订合同当日，高某某支付严某某定金5万元，严某某出具了收条。嗣后，高某某按合同于2005年4月8日至中介方上海金舍房地产经纪有限公司第十六分公司，欲将第二笔房款11万元支付给严某某，但严某某却不肯收取房款，并表示不愿意将系争房屋按合同约定的价格出售给高某某。2005年4月12日，严某某领取了系争房屋的产权证。同年4月15日，严某某分别向高某某及中介公司发函，要求高某某履行合同。

原一审另查明，严某某于2005年4月1日向上海市普陀区房地产交易中心申领系争房屋的产权证，当天，该交易中心向严某某出具了收件收据。

2005年4月，高某某诉至法院，要求严某某双倍返还高某某定金10万元。2005年5月，严某某提出反诉，要求高某某支付违约金5万元。

原一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。高某某、严某某之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，高某某按合同约定的内容于2005年4月8日至中介公司将房款11万元支付给严某某，严某某却拒收高某某房款并表示不愿意出售系争房屋，法院就该节事实予以确认，严某某上述行为已构成违约，应承担相应违约责任。对高某某要求严某某返还定金5万元并赔偿5万元的诉讼请求予以支持。严某某辩称其在4月8日由于尚未取得产证而暂时未收取高某某房款的情况，法院不予认定。因为，首先，双方在合同中约定高某某需于4月8日取得产证后支付房款，该内容所约束的对象是高某某，严某某仅需收取上述款项即可;其次，在2005年4月1日，严某某已取得交易中心出具的其申领产证的收件收据，该节事实说明严某某取得系争房屋产证已不存在障碍。故严某某所称拒收房款的理由不符情理，且其辩称意见无相应证据予以证实，法院不予采纳。同理，严某某反诉之诉请无事实及法律上的依据，法院不予支持。据此判决：一、严某某应于本判决生效之日起十日内返还高某某定金5万元;二、严某某应于本判决生效之日起十日内赔偿高某某5万元;三、严某某要求高某某支付违约金5万元的诉讼请求不予支持。原一审案件受理费5,520元，由严某某负担。

判决后，严某某不服，提出上诉。请求：撤销原判，改判驳回高某某在原一审中的诉讼请求，支持严某某在原一审中的反诉请求。理由：严某某并无违约行为。合同中约定：4月8日前与拿到产证后是附期限与附条件的法律行为，严某某未收款是严格执行合同的内容，并未构成根本性违约。且严某某在领取系争房屋产权证后，就积极与高某某联系，要求履行合同。而高某某不愿履行合同，故是高某某违约。另原一审中高某某的亲戚及中介公司工作人员的证人证言，不可采信。

高某某辩称：高某某与严某某签订的买卖合同合法有效，高某某按约将房款交给严某某，但严某某拒收房款，并表示要涨价出售该房屋，故严某某违约，应承担法律后果。原一审法院据此所认定的事实清楚，适用法律正确。

原二审确认原一审法院查明的事实。

原二审认为，高某某、严某某之间就本市普陀区清峪路81弄103号603-4室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同中约定：高某某于2005年4月8日前拿到产证后支付11万元。鉴于该约定的内容可以分为两层意思理解：一是明确了高某某履行付款义务的时间，即应于2005年4月8日前履行支付11万元房款的义务;二是为高某某支付该房款设立了前提条件，即高某某可在拿到产证后履行付款义务。现高某某在合同约定的时间至中介公司，欲支付上述房款11万元时，其虽尚未取得该房屋产证，然其自愿履行支付房款的义务，应视为系高某某放弃了合同中所赋予的，因未取得产证可延迟付款的权利。高某某在法律规定的范围内处分自己的权利，并无不当。而严某某，其作为该房屋的出售方，收取全额房款后交付房屋是其义务，但其却拒绝收取该房款。且根据为该房屋提供居间服务的中介公司工作人员的证人证言，2005年4月8日，严某某到中介公司后，表示不愿意按合同约定的价格出售系争房屋。另严某某在拒收高某某欲支付的房款时，也并未提及系因产证未拿到而暂不收取的理由。故严某某的上述言行，已表明其不愿意继续履行合同的义务，致使合同目的不能实现，属于根本性违约。严某某的上诉理由，不能成立。原二审判决驳回上诉，维持原判。原二审案件受理费5,520元，由严某某负担。

上海市人民检察院抗诉认为，原审判决以严某某在合同履行期届满前有不愿履行合同的意思表示为由，认定严构成根本性违约，系认定事实的主要证据不足致判决有误。理由如下：2005年4月8日，高某某如约前往中介公司向严某某交付第二期房款11万元，严某某拒收房款并表示不愿按原价出售房屋，严的行为确是一种明示的不履行合同主要义务的行为，符合预期违约的法律特征。依据法律规定，在严某某预期违约的情况下，高某某有单方解除合同权。本案高某某起诉严某某借故拒收房款时间较短，而高某某并未向严某某主张过解除合同或主张违约金的权利，而严某某在2005年4月15日(合同履行届满前)已委托律师致函高某某及中介公司，要求高某某继续履行合同，按约支付第二笔房款11万元，该节事实已由严某某于一审期间提供相应证据并经庭审质证，原审未予认定存有不当。因高某某所留地址有误，该信件被邮局退回，非严的过错，应视为送达。我国合同法虽规定了守约方有权在合同履行期限届满前追究违约方预期违约责任，但并未限制违约方在对方行使权利前撤回原毁约的意思表示。由于高某某未依法行使合同单方解除权，系争合同仍处于存续状态，其曾遭受到的对方预期违约的风险，在其提起诉讼前已因严某某主动撤回原毁约表示而实际消除，高某某支付对价取得房屋的合同目的实现已无障碍。原审判决仍以严某某根本性违约判令其承担违约责任，缺乏事实依据，判决显失公平。

再审中，严某某认为，其不存在拒收房款的事实，原审法院采信了两位证人证言，但两位证人中，一位是高某某的购房代理人，一位是中介公司工作人员，因中介费由高某某支付，因此均与高某某有利害关系，不具备证人资格。严某某提供两份邮件查询答复函，以证明严某某在2005年4月15日向中介公司和高某某发出信函，给中介公司的一份被中介公司人员收取，给高某某的一份被退回严某某。函件的内容是要求高某某继续履行合同。

高某某辩称，原审判决正确。没有收到严某某的信件。

经再审查明，原审查明事实属实，本院予以认定。

判决结果

本院认为，严某某与高某某订立房屋买卖合同后，双方均应信守承诺，依约履行合同约定。本案中高某某在签订合同后，按照合同履行义务，没有过错。严某某在高某某交付第二笔房款时拒绝收取，且表示不愿按照原定的价款履行合同，其行为是引起本案纠纷的根本原因。尽管严某某事后又要求高某某继续履行合同，但其信函并未及时送达，之后也未采取其他有效的补救措施。高某某在签订购房合同时留下地址为身份证上的地址，符合常规，并无过错。再审中严某某认为不存在拒收房款的事实，与原审中自认拒收房款是因为自己没有拿到房产证的表述相矛盾，且没有新的证据证明现在的说法，对此本院不予采信。原审中的两位证人，一个是高某某的购房代理人，一个是中介公司工作人员，均为购房事件的经办人，了解事实经过，具有证人资格。严某某提供的查询回复函所要证明内容，与原审认定事实并无出入，没有新的证明意义。因此，本案涉案合同最终没能履行，是严某某的违约行为造成的，原审认定其违约，判令其承担违约责任，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百八十四条之规定，判决如下：

维持本院(2005)沪二中民二(民)终字第1645号民事判决。

严某某如果未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原一、二审案件受理费共计11,040元，由严某某负担。

本判决为终审判决。

相关法规

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