吴某诉杨某梅等腾退房屋案

案情介绍

北京市通州区果园5幢2单元4层242号房屋系吴某于1994年4月1日以某本价从其单位购得。该房产取得于吴某与其前夫梁某运婚姻关系存续期间，吴某与梁某运于2001年8月14日经法院调解离婚，离婚调解书未提及该房屋的处分情况。目前该房屋的产权仍登记在吴某名下。

三被告杨某梅、高某亚、高某系祖孙三代，杨某梅系高某亚之母，高某亚系高某之父，张某华与高某亚系夫妻，现张某华已去世。三被告于2000年下半年入住该房至今。庭审中，三被告称已于2000年从梁某运处购买该诉争房屋，其提供梁某运收取购房款的收条一张，并提供证人周秀某证词为证。该收条内容为“今收到张某华一次性交来购房款人民币壹拾贰万元正”，落款处收款人为梁某运，交款人为高某亚，落款时间为“2000.9.28”。周秀某作证证言为，“2000年秋某日，周秀某开车送高某亚到梁某运处，高某亚自己称给梁某运送购房款，并确实带一大包钱，到梁某运处后，周秀某在外面等候，里面情况不清楚”。高某亚当庭表示，梁某运确实收取其12万元购房款，但买房时并不知道房屋所有权证登记在吴某名下，买房之事亦没有与吴某直接联系，是其入住后在物业公司交付相关费用时发现产权证登记在吴某名下，之后亦没有向吴某主张要求办理产权过户手续。但是，高某亚认为吴某实际收取并使用了其购房款的一部分，其提供石秋泰证言为证，石秋泰出庭作证证言为，“2000年9月某日，梁某运让我给吴某送钱，用报纸包着，我确实送给了吴某，回来后我问梁某运送的是什么钱，梁某运说是房钱”。吴某否认此事。

吴某称，2005年3月，找高某亚要房时，高某亚并没有提到梁某运已经将该房卖给他，而是希望购买诉争房屋，当时双方就该房买卖事宜签订过买卖协议，该买卖协议双方均签字盖章，但后被高某亚撕毁。吴某就其说法提供姚玉宏、苏慧敏证言证明。姚玉宏、苏慧敏证明确实于今年4月份见到过吴某与高某亚双方签字盖章的买卖合同原件，也曾听吴某讲述高某亚欲购买诉争房屋。但杨某梅、高某亚、高某否认曾经与吴某签订过买卖协议。

双方当事人均确认无法找到梁某运下落。

2005年年初，因吴某无法要回房屋，遂将杨某梅、高某亚、高某告上法庭，要求三人腾退房屋。

案情分析

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判决结果

一审法院经审理认为，吴某虽然提供了诉争房屋的《房产所有证》，但该房屋系吴某与梁某运夫妻关系存续期间的共同财产，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释(一)》中关于夫或妻因生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人的精神及高某亚一家入住在先，而吴某、梁某运在离婚时对诉争房屋未提及、吴某也未向本院提供其与梁某运离婚时诉争房屋归其所有的相关证据，现在梁某运下落不明的情况下，吴某向高某亚一家主张权利、要求腾房依据不足。其次，吴某虽然有证人出庭证明高某亚曾经与其签订房屋买卖协议，但高某亚对此不予认可，吴某也未向本院提供双方的买卖协议，且证人系吴某的同事，与高某亚并不相识，其证人的证明力低于均与双方相识的高某亚一方提供的证人的证明力，故吴某证人的证明效力不及高某亚证人的证明效力，本院不予采信。综上，吴某要求高某亚、杨某梅、高某腾退房屋的依据不足，不予支持。其要求高某亚、杨某梅、高某赔偿损失亦依据不足，不予支持。一审法院遂判决驳回了吴某的诉讼请求。

宣判后，吴某不服，坚持认为该房屋所有权证始终登记在其名下，没有发生变更，高某亚仅提供一收条并不足以证明与上诉人之间存在买卖关系，高某亚一家占住该房没有合法依据，应当腾退，因此，要求撤销原判，支持其原审的全部诉讼请求。

二审法院经审理认为，不动产物权的设立、变更应当进行登记，未经登记，不发生物权效力，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益及处分权利的唯一凭证。诉争房屋系吴某于1996年以某本价购得，吴某于当年即取得北京市房地产管理局核发的《房屋所有权证》，至今该房所有权登记手续没有发生任何变动，仍登记于吴某名下，据此本院确认吴某现在仍为该房屋的合法产权人，其有权利主张排除妨碍，确保其所有权人权能的实现。被上诉人杨某梅、高某亚、高某认为其居住诉争房屋有合法依据，足以限制所有权人行使权能，应当提供证据予以证明。现三被上诉人仅提交一张梁某运收到购房款的收条，该收条并非本案当事人吴某所书，收条中亦没有提到是购买诉争房屋的房款，在本案中无法确认其真实性及与本案的关联性。周秀某并非亲眼目睹梁某运与高某亚买卖房屋及交付购房款的过程，其证言只能认定为传来证据，且石秋泰、周秀某证言并不能证明吴某同意将诉争房屋卖与高某亚，亦不能证明吴某明知石秋泰交付的款项为高某亚购买诉争房屋的购房款而接收使用。仅上述证据材料不足以认定三被上诉人居住诉争房屋有合法依据。吴某要求三被上诉人腾退房屋，理由充分，本院予以支持，原审法院认定事实有误，本院予以纠正。吴某要求三被上诉人赔偿长期占用房屋的损失2800元，但未就其损失举证证明，因此，对其该项诉讼请求不予支持。鉴于三被上诉人在此实际居住已久，考虑其腾退的实际困难，本院酌情延长其搬迁的时间。2005年10月，二审法院判决：(1)撤销一审民事判决;(2)高某亚、杨某梅、高某于本判决生效后90日内将北京市通州区果园5幢2单元4层242号房屋腾空，交与吴某;(3)驳回吴某其他诉讼请求。

相关法规

1.《物权法》第9条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《城市房地产管理法》第59条：

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《城市房屋权属登记管理办法》第5条：

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋进行占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。

从以上法律规定可以看出，房屋所有权证书上登记的房屋所有权人当然就是房屋的合法权利人。因此，本案中诉争房屋所有权证书上登记的所有权人是吴某，吴某即为房屋的所有权人。

2.《婚姻法》第17条：

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金;

(二)生产、经营的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外

(五)其他应当归共同所有的财产。

本案中，诉争房屋为吴某与梁运某婚姻关系存续期间取得，根据婚姻法的规定为夫妻共同共有财产。

3.《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，基于所有权主张物上请求权，吴某只须举证证明其享有诉争标的物的所有权，并指出侵占标的物的非法占有人即可。其提供的房产证足以证明其享有房屋的所有权。而被告高某亚主张居住诉争房屋有合法依据，其应对其反驳主张承担举证责任。但高某亚没有提供买卖合同，仅提供一张梁某运受到购房款的收条，该收条并非吴某所写，梁某运也没有为高某亚出庭作证，吴某否认收条的真实性，也否认受到购房款，因此，该收条的真实性无法证明。高某亚提供的两位证人均非直接证人，其证言只能认定为传来证据。结合高某亚提供的证据，不能形某一个证据链，因此，其已经购买了该房屋的主张不能某立，其因证据不足应承担败诉的不利后果。

3.《民法通则》第89条：

共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

《物权法》第106条：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

本案中，即使被告人确实从梁运某处购买了该房屋并支付了房款，但由于没有进行房屋产权变更登记，不符合物权法第106条第1款第3项的规定：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”，因此不能适用善意取得制度，不能取得房屋的所有权。

4.《物权法》第35条

妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

本案中，房屋所有权人可以基于物权行使物上请求权，要求被告腾退房屋。

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