法律大全
最高院指导案例:商品房买卖合同纠纷案,以房抵债有效!
本文主要讲解有关房产纠纷法律知识内容。这真是一个让全国债权人大快人心的判决!记着,老赖欠你钱,只要用这一招,就可以把老赖的房子变成你的!不错,是你的!最高院指导案例认为:借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,该商品房买卖合同具有法律效力。
指导案例72号
汤某、刘某、马某、王某诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
(最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布)
关键词:民事/商品房买卖合同/借款合同/清偿债务/法律效力/审查
裁判要点
借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
相关法条
《中华人民共和国物权法》第186条
《中华人民共和国合同法》第52条
基本案情
原告汤某、刘某、马某、王某诉称:根据双方合同约定,新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司(以下简称彦海公司)应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止,彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令:彦海公司向汤某、刘某、马某、王某支付违约金6000万元;彦海公司承担汤某、刘某、马某、王某主张权利过程中的损失费用416300元;彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
彦海公司辩称:汤某、刘某、马某、王某应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示,双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷,该商品房买卖合同系为借贷合同的担保,该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。
法院经审理查明:汤某、刘某、马某、王某与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行,四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后,因彦海公司未偿还借款本息,双方经对账,确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同,约定彦海公司将其名下房屋出售给四人,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款38601982.22元,待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤某等四人提交与彦海公司对账表显示,双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算,并计算复利。
裁判结果
新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出(2015)新民一初字第2号民事判决,判令:彦海公司向汤某、马某、刘某、王某支付违约金9275057.23元;彦海公司向汤某、马某、刘某、王某支付律师费416300元;驳回汤某、马某、刘某、王某的其他诉讼请求。上述款项,应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后,彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保,并非双方真实意思表示,且欠款金额包含高利等为由,提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出(2015)民一终字第180号民事判决:撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2015)新民一初字第2号民事判决;驳回汤某、刘某、马某、王某的诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为:本案争议的商品房买卖合同签订前,彦海公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,通过将彦海公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张,不予采信。
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。经审查,双方之间借款利息的计算方法,已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额,依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率,故应当认为汤某等四人作为购房人,尚未足额支付合同约定的购房款,彦海公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。汤某等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据,要求彦海公司支付违约金及律师费,缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误,本院对此予以纠正。
- 关于推进破产案件依法高效审理的意
- 关于审理海上保险纠纷案件若干问题
- 有人告我商标侵权怎么办但好多人都
- 我国食品安全问题有哪些,具体谈谈
- 关于审理伪造货币等案件具体应用法
- 关于审理海洋自然资源与生态环境损
- 行人全责事故怎么处理
- 关于实行检察官以案释法制度的规定
- 关于加强检察法律文书说理工作的意
- 盗窃是否会转换抢劫
- 小说侵权赔偿标准
- 夫妻如何申请人才落户
- 国家体育总局青少司关于召开青少年
- 行人因醉酒走路被车撞
- 交通事故连带责任是什么?
- 2023交通事故责任只有强险如何赔偿
- 律师费太贵?2023律师收费标准正式公
- 股东在公司法规定下出资需满足哪些
- 偷连别人家的wifi别人知道吗
- 私自开拆、隐匿、毁弃邮件、电报罪
- 中国保密在线原题
- 赌博使诈引发暴力索债 行为人的构
- 农村宅基地申请、审批和管理机制政
- 特大网络赌案宣判,赌博案宣判
- 街道办事处具有行政诉讼主体资格
- 和解书和谅解书有什么区别
- 关于侵害财产所有权的投诉方法是怎
- 故意伤害罪轻伤算吗
- 抢劫是刑事违法行为吗
- 刑法301条款到底是什么
- 10月大假期即将来到,万一加班,我们该
- 广州积分入学明细没有社保可以申请
- 内蒙古一初中生疯狂抢劫12人获刑七
- 风险代理律师收费标准及注意事项是
- 刑法第236条内容是什么内容
- 张兴华与王红梅等机动车交通事故责
- 如何请拆迁律师
- 彭海涛律师:工伤后合同到期不续签,有
- 行政拘留时间如何规定出来
- 夫妻偿还借款案的问题
- 委员建言消法修改:被搜查身体可要求
- 交通事故误工期的规定有哪些
- 中华人民共和国计算机信息网络国际
- 医疗事故罪
- 刑事附带民事诉讼时效从什么时候计
- 法人取保候审会留案底吗,取保候审
- 仲裁调解书和仲裁裁决书的法律效力
- 《中华人民共和国集会游行示威法》
- 轻伤害和解赔偿多少钱
- 护照期限一般是多久 办护照签证多
- 办理交通事故人身伤残评定有什么程
- 浅谈辉瑞专利行政诉讼案?专利纠纷律
- 工伤事故分为哪五种,我国的工伤事
- 颠覆国家政权罪
- 烟台一67岁老人因车祸受伤主张误工
- 买卖合同纠纷管辖问题需要注意哪些
- 侵犯专利权的法律责任、侵权后果有
- 复杂的犯罪构成
- 民间借贷纠纷诉讼时效过了怎么办
- 交通事故鉴定医疗终结时间期限是多
- 土地性质为出让的房子就是商品房了
- 法律规定成立投资公司有何条件
- 被判定为肇事逃逸怎么处罚
- 寻衅滋事判几年起步
- 嫖娼后抱走对方衣裤、拿回嫖资触犯
- 规避“限高”,违法!
- 披露型侵犯商业秘密够成犯罪 权利
- 【刑事实务】轻微暴力致人死亡案件
- 微信骚扰罪立案标准
- 合伙企业合伙人退伙的情形有哪些
- 张明楷,破坏计算机信息系统罪的认
- 新型冠状病毒疫情期间履行合同导致
- 房产继承如何分割,遗产分割的方法与
- 交通事故9级伤残及赔偿标准,详解交
- 现金贿赂取证方法,详解一对一现金贿
- 查自己的伤残鉴定结果
- 劳务派遣是临时工吗,解析劳务派遣与
- 死刑缓期两年执行是啥意思,详解刑法
- 刑事处罚标准,不当得利的相关规定
- 契税怎么算二套房
- 最新民事纠纷处理流程,详解2022年最
- 车祸人身损害赔偿明细
- 交通事故民事诉讼有效期是几年
- 7险2金指的是什么
- 社保明细查询,12333可以查询吗
- 只需简单五步就能完成签署
- 北京补缴社保需要什么材料
- 详解要约邀请是事实行为,法律解读
- 2023年违章扣分新规定
- 离婚财产分配问题有哪些
- 简单工程施工合同司法解释,法律条款
- 丧葬费标准是什么
- 根本违约的规定,详解合同中的重大违
- 工资计算方法是什么
- 装修施工合同范文最新,详解+模板
- 北京比较厉害的律师事务所,专业领域